Le Guide de l'immobilier

Les formes de sureté réelle ou personnelle (garantie/caution)

Pour accorder le prêt, le prêteur exige une garantie. Il s’agit pour l'établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur (les remboursements non honorés par l’emprunteur). Attention à ne pas confondre avec l’assurance emprunteur qui prémunit les prêteurs contre le risque pour l’emprunteur de ne plus pouvoir honorer ses échéances en cas d’accident de la vie ou de décès. Il existe plusieurs formes de garanties dont les coûts et les spécificités diffèrent

Le guide immobilier

La garantie réelle :

L’hypothèque : il s’agit d’un acte établi par un notaire et publié à la conservation des hypothèques. Elle coûte environ 2% du montant du prêt, et comprend les frais d’actes notariés et les taxes.
En cas de non-paiement, la banque pourra faire saisir le bien et le faire vendre aux enchères pour récupérer le montant restant dû.
L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt, plus 1 an. Après cette date, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités.
En cas de revente du bien avant la fin du prêt, une mainlevée d’hypothèque sera demandée par le notaire moyennant des frais (frais d’actes + taxes).
Le Privilège du préteur de deniers (PPD) est également rédigé par le notaire. Son coût est un peu moins important suite à l’exonération de la taxe de publicité foncière. Cette solution ne peut être envisagée que pour garantir un prêt finançant un bien déjà construit ou un terrain. Cette garantie ne peut être utilisée que pour garantir le bien financé par le prêt et dans la limite de son prix d’acquisition.

La caution bancaire :

elle est assurée par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles. Son point fort reste son prix qui est moins élevé car elle ne nécessite ni acte notarié ni enregistrement. Son coût comprend une commission (frais de caution) et une participation à un fonds mutuel de garantie (FMG). Avec certains organismes, une partie des frais déboursés vous seront restitués après complet remboursement du prêt. Quelques organismes de caution : Crédit Logement, CEGC, CRÉSERFI ….
Le montant de la caution de prêt immobilier est différent d’un établissement de caution à l’autre. Il tourne autour de 1% du montant total du prêt.

La caution mutuelle :

il s’agit de partenariat créé entre les établissements bancaires et des mutuelles de la fonction publique afin de faire bénéficier aux fonctionnaires et agents d’Etat d’une garantie à taux préférentiel. Exemple, la garantie CASDEN se porte caution pour les salariés de l’Education Nationale.

Le nantissement :

il peut s’agir d’une alternative à l'hypothèque ou à la caution mutuelle mais uniquement dans le cas où l’emprunteur détient des valeurs qui peuvent être remises au banquier en garantie (contrats d'assurance-vie ou placements sûrs) ou fait un placement en ce sens. Ce placement d’argent type assurance vie garantie le paiement du prêt immobilier.