CSF Magazine n° 109 - LOGEMENT : CE QUI VA CHANGER

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LA NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT…DE LA CAVE AU GRENIER


Les grandes orientations de la politique du logement à partir de 2018 sont à présent mieux connues. Le vote du budget 2018 en pose les premiers repères. En direction des accédants à la propriété tout d’abord.

POUR LES ACCÉDANTS À LA PROPRIÉTÉ
Le prêt à taux zéro sera recentré sur les zones tendues, au lieu d’être attribué sur tout le territoire. Les acquéreurs de leur premier logement continueront de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), une aide de l’État sous condition de ressources qui permet aujourd’hui à 120 000 ménages de compléter leur apport et de différer leurs remboursements. Cette aide est également prolongée pour quatre ans et réservée aux mêmes zones (A, Abis et B1) pour l’achat d’un logement neuf. Dans les régions plus rurales B2 et C, la majorité du pays, le PTZ ne sera accordé que pour l’achat d’un logement ancien à rénover. D’autre part, les investisseurs comme les promoteurs pourront compter sur la prolongation du dispositif Pinel, prorogé pour quatre ans, alors qu’il aurait dû s’arrêter à la fin de l’année. Il permet de réduire ses impôts (de 12,18 à 21 % du montant de l’investissement) en devenant propriétaire d’un logement neuf à louer. Ses taux ne changent pas. Mais il sera réservé aux zones en tension, où on manque de logements.

POUR LA CONSTRUCTION NEUVE
Les prix du foncier se sont envolés de 71 %, contre 24 % pour la construction et 12 % pour l’inflation. Et si les prix des terrains flambent, c’est parce que l’offre est trop étroite en raison d’incitations favorisant la rétention. Afin de mobiliser des terrains à bâtir, les propriétaires seront incités à les mettre en vente par une exonération de taxe sur la plus-value et ce jusqu’en 2020. L’impôt sera totalement effacé si le terrain est cédé pour y construire des logements sociaux. Il baissera de 85 % en cas de construction de logements intermédiaires et de 70 % pour des logements privés aux prix et loyers libres. Déjà testée à maintes reprises, il faut bien dire cependant que cette mesure n’a jamais eu l’effet escompté.

Les communes seront aussi incitées financièrement à construire. Les collectivités pourraient être associées et intéressées aux résultats des opérations immobilières réalisées sur leur territoire, via des mécanismes de retour à meilleure fortune. Il y aura moins d’impôts sur la transformation de bureaux en logements. Les entreprises propriétaires de terrains qui les céderont pour y construire des logements ou des bureaux à transformer en habitation verront leurs plus-values moins imposées. Les projets de construction de nouveaux logements sont souvent bloqués ou retardés par des recours en justice contre les permis de construire. Ces recours peuvent être parfois totalement injustifiés ; ils bloquent cependant plusieurs milliers de logements en construction ou empêchent de démarrer les chantiers. Ces recours, lorsqu’ils seront abusifs, devraient être plus sévèrement sanctionnés en augmentant les amendes en cas de recours abusifs et en accélérant les procédures judiciaires.
Le nombre invraisemblable de normes, toujours changées, toujours modifiées, est un autre obstacle à la construction. Les nouvelles orientations devraient alléger les procédures.
Par exemple aujourd’hui, tous les logements doivent être accessibles aux handicapés, ce qui amenait les architectes à dessiner des salles de bain et des entrées immenses pour qu’un fauteuil roulant puisse y manoeuvrer et générait des surcoûts. Désormais, seulement 10 % des logements devront respecter ces normes, 90 % seront adaptables. C’est évidemment un choix qui peut être contesté, car les normes sont à la fois un obstacle et une invitation à respecter l’environnement et l’accessibilité.

POUR LES LOCATAIRES
Un bail plus souple, pour encourager la mobilité, sera prévu sous la forme d’un nouveau contrat de location d’une durée d’un à dix mois. Le bailleur ne pourra plus demander le dépôt de garantie (d’un mois de loyer pour un logement vide, de deux pour un meublé), mais disposera de l’assurance Visale financée par Action Logement qui comprendra aussi une garantie de remise en état des lieux. Le bail n’est pas renouvelable avec le même locataire qui devra signer un contrat classique s’il reste. Pour diminuer le budget du logement, le gouvernement a choisi de demander aux organismes d’HLM de baisser le montant des APL qu’ils reçoivent et d’augmenter la TVA qu’ils paient, pour atteindre le 1,5 milliard d’économies réclamées. En échange, il promet de faciliter les financements de ces bailleurs en allongeant la durée de leurs emprunts auprès de la Caisse des Dépôts et en gelant à la hausse le taux du livret A (0,75 % aujourd’hui), les mettant ainsi à l’abri de l’inflation. Les HLM seront aussi sommés de vendre une partie de leur patrimoine, jusqu’à 40 000 logements contre de 7 000 à 8 000 chaque année actuellement,pour alimenter leurs fonds propres.